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商品房资本金比例或下调十个点

2018-11-05 09:49:03

商品房资本金比例或下调十个点

本报 晏耀斌 北京报道

一季度对于房地产开发商来说利好不断,伴随着楼市成交量的回升,套在房地产开发商头上的资本金比例也开始松动。

国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议,决定下调11类固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。这是2004年以来,房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动。

“这一变动释放出信贷政策调整的信号,可以说是对当前楼市的加温信号。”某房地产开发企业总经理马越5月6日接受《华夏时报》采访时表示,“下调降低了进入房地产的门槛,也提高了资金的利用效率。”

据了解,商品住房开发资本金下调由国家发改委制定并由国务院审议发布。“下调资本金旨在减少企业投资困难,促进房地产行业的投资。”国家发改委投资研究所原所长张汉亚表示,“下调少了没有多大意义,怎么也得下调10个百分点。”

而根据季度房地产开发贷款数据保守计算,如果商品住房资本金投资比例下调10个百分点,房地产开发商全年可以新增开发资金至少在5000亿以上。

但是,接受采访的开发商并没有表现出“拿地、开发、复工的积极性”。“消费者观望让企业没有信心投资,当前开发的首要任务还是在消化库存上。”全国房地产经纪人联盟副秘书长姜炜5月6日接受《华夏时报》采访时表示。

放松银根意在刺激投资

商品住房投资资本金比例下调,凸显了国家房地产行业宏观调控政策的转变。

“放松银根,意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资。”姜炜接受采访表示。

中央对房地产行业过热进行调控始于2004年。2004年4月26日,国务院发布《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》。其中,房地产开发项目不含经济适用房项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同年9月,银监会颁布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规定房地产开发企业开发项目资本金比例不低于35%。

随着房地产市场持续高温,2006年8月,为防范金融风险,银监会再次公开发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,重申严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

房地产市场自2007年10月以来开始步入深度调整周期,2008年走入了低迷。“由于房地产市场形势异变,消费者持续观望,开发商整体遭遇销售艰难、资金回笼缓慢的局面,整个行业遭遇了资金短缺的压力。”上海房地产分析师陈真诚表示。

此前,政府采取的“救市”措施都是减税和拉动购买等。由于拉动楼市消费措施并未起到预定功效,很多开发商选择减少开工甚至停工,造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩,

“下调资本金比例主要是为了缓解开发商资金短缺。由于此前房价过高导致持币观望,房地产行业泡沫风险加大,商业银行开始惜贷。”住建部政策研究中心钟庭军博士认为,“但在全面刺激投资的大环境下,房地产作为一个重要行业,必然成为拉动经济的一个重要筹码。”

释放5000亿天量资金

一个项目的资本金到位与否,成为获得相关审批手续后能否正式开工建设的关键。下调多少成了开发商目前为关注的问题。

投资项目资本金是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额,对投资项目来说是非债务性资金。根据规定,所有项目资本金不到位,便不能获得贷款,不能开工建设。

“资本金比例的下调,实际上意味着既定资金量下主体投资能力的增强。”马越表示,“下调至30%是正常,到25%也是有可能的。”张汉亚也表示:“怎么也得下调10个百分点。”

国家统计局发布数据显示,一季度,房地产开发企业本年资金来源中,房地产开发贷款2545亿元。

根据上述数据,“在一季度的信贷条件和假设企业自有资金总额不变的前提下,25%自有资本准备金比例要求下能贷到的开发贷款为4111.1538亿元,比35%自有资本准备金比例要求下所能贷到的2545亿元开发贷款多出1566.1538亿元,平均每降低1个百分点能增加贷款156.6154亿元。”陈真诚计算后发现。

发现,这个新增开发贷款还不包括降低房地产开发门槛后新进入的资金,如此计算,2009年全年房地产新增资金至少5000亿以上。

地产投资短期难恢复

采访多日发现,资本金比例下调的确减轻了开发商的资金压力,但开发商似乎并没有表现出投资的积极性。

“能否刺激投资者入场,还要依赖政府后续政策的完善。”马越告诉。他表示,在经济保八的压力下,地方政府之前已经采取相应的措施,比如开发商拿地后,政府可以将土地出让金从一个月内付清延迟到3个月内付清。但是,这些举措的效果并不好。

国家统计局发布的数据显示,一季度全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,但比去年同期回落28.2个百分点。其中,占房地产开发投资比重超过七成的商品住宅完成投资3422亿元,比去年同期回落31.5个百分点。

“市场信心不足是导致企业缺乏投资信心的原因。”姜炜表示,“在今年去库存化和信贷宽松条件下,开发商有资金压力,但不大。”

中原地产董事总经理李文杰更是表示:“下调资本金比例有利于缓解开发商的资金压力,但开发商不愿意拿地或开工的关键不在于资本金。”

“房市疲软必然导致投资信心不足。”钟庭军表示,“问题的关键是市场自我调整没有到位,即房价没有调整到消费者可以承受的价位。”

这一点,开发商有所意识。“其实,开发商也意识到房价过高是造成当前楼市低迷的原因。”马越表示,“我认为,保持房地产市场的稳定性,暴跌和暴涨对行业都是不利的。”

调查发现,去库存化成了开发商当前首要的任务。“不管出台什么政策,房子卖出去才是硬道理。”房地产专家易宪容表示。

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